Verkoop van iemands eigendom in een CDR: contouren en grenzen (JUNI 2022)

Artikel gepubliceerd in het Franstalige tijdschrift les Echos du Crédit et de l’Endettement n°73 (Januari-februari-maart 2022)

Lou is eigenaar van een appartement met een waarde van € 230.000 dat ze financiert met een hypothecaire lening over 25 jaar. Ze heeft al 13 jaar afbetaald. Ze heeft geen achterstallige betalingen op haar hypotheek, noch op de kosten voor de gemene delen. Wel gaat ze gebukt onder consumentenkredieten en tal van andere schulden. Lou weet dat een collectieve schuldenregeling een oplossing zou kunnen zijn, maar wat gebeurt er met haar appartement als ze voor deze procedure zou kiezen ?

Vooraleer stil te staan bij het lot van Lou’s appartement indien zijn in een collectieve schuldenregeling zou stappen, moet men zich afvragen of het feit dat zij eigenaar is geen belemmering vormt voor haar toelaatbaarheid tot de procedure.

De aanwezigheid van een gebouw in het vermogen van de cliënt kan voornamelijk een probleem vormen met betrekking tot de voorwaarde van de duurzame aard van de schuld. Immers, "om te beoordelen of een schuldenaar blijvend niet in staat is om zijn schulden te betalen, kan de rechter rekening houden met het bestaan van een goed en beslissen dat de situatie van overmatige schuldenlast zou opgelost zijn indien de verkoop van het goed de schuldenaar in staat zou stellen al zijn schulden af te betalen en hem en zijn gezin tegelijkertijd een leven zou garanderen dat in overeenstemming is met de menselijke waardigheid” . [1].

De vraag die moet worden gesteld is dus de volgende: zou de verkoop van het appartement Lou in staat stellen al haar schuldeisers (met inbegrip van het overblijvende saldo van de hypothecaire lening) terug te betalen zonder haar toegang tot behoorlijke huisvesting in gevaar te brengen, gelet op de huurprijzen die in de streek gangbaar zijn (in vergelijking met de maandelijkse aflossing van de hypotheeklening plus de onroerende voorheffing en andere kosten van het appartement), de verhuiskosten en de huurwaarborg. Als het antwoord bevestigend is, is de kans groot dat ze niet zal worden toegelaten tot de collectieve schuldenregeling en dat de oplossing voor haar schuldenlast zal neerkomen op de verkoop van haar appartement buiten elke procedure om.

Als de rechter concludeert dat de schuld duurzaam is en Lou ondanks de aanwezigheid van het gebouw in haar vermogen toelaat tot de collectieve schuldenregeling, moet het appartement dan noodzakelijkerwijs verkocht worden als onderdeel van deze procedure ?

Het doel van de CSR bestaat erin de schuldenaar een "nieuwe start" te gunnen, d.w.z. dat hij of zij aan het einde van de procedure weer schuldenvrij is. Deze "nieuwe start" zal vaak gepaard gaan met een kwijtschelding van schulden door de schuldeisers. Die kwijtschelding kunnen zij vrijwillig aanvaarden of, bij gebreke aan een minnelijke regeling, kan de kwijtschelding van schulden door de rechter worden opgelegd. In ruil daarvoor wordt aan de schuldenaar gevraagd om "zijn uiterste best" te doen om zijn schuldeisers terug te betalen. Die eis kan ertoe leiden dat de schuldenaar zijn roerende of onroerende eigendommen te gelde maakt en dus verkoopt. Er moet echter worden benadrukt dat de CSR, in tegenstelling tot het faillissement, geen liquidatieprocedure is en dat de tegeldemaking van het vermogen van de schuldenaar geen doel op zich is. Dit gebeurt dan ook niet systematisch. Weliswaar wordt in het kader van een gerechtelijke regeling met kwijtschelding van schulden in kapitaal (artikelen 1775/13 en 13 bis Ger.W.) bepaald dat de kwijtschelding van schulden ondergeschikt is aan de tegeldemaking van alle voor beslag vatbare goederen van de schuldenaar, maar er is nog altijd een discretionaire bevoegdheid van de rechter [2], en die zal de verkoop niet bevelen (niet toelaten) als hij van oordeel is dat de verkoop een rechtsmisbruik vormt en/of de menselijke waardigheid van de schuldenaar en zijn gezin ondermijnt. Hieraan moet nog een fundamenteel element worden toegevoegd: de verkoop van het onroerend goed kan uitsluitend doorgaan met de toestemming van de schuldenaar. Indien deze weigert te verkopen (en deze weigering onrechtmatig is) kan deze houding weliswaar bestraft worden met een herroeping of een afwijzing van de procedure, maar de eigenaar kan niet worden gedwongen om zijn goed te verkopen. [3]

De rechtspraak telt veel voorbeelden van dossiers waarin, ondanks een (soms) substantiële kwijtschelding van schulden, het onroerend goed niet te gelde wordt gemaakt, hetzij omdat met de opbrengst van de verkoop enkel de hypothecaire schuldeiser zou kunnen worden terugbetaald, of zelfs niet volledig waardoor er nog een onbetaald saldo zou overblijven, hetzij omdat de schuldenaar, door zijn goed te verkopen, aanzienlijk hogere kosten zou moeten dragen en er zodoende een kleiner beschikbaar deel zou overblijven om de schuldeisers te betalen, of nog omdat de verkoop van het gebouw een inbreuk zou vormen op het recht van de schuldenaar om een leven in overeenstemming met de menselijke waardigheid te leiden gelet op diens gezondheidstoestand en/of kwetsbare situatie. [4]

Anderzijds is het van belang te benadrukken dat het feit dat het goed moeilijk te gelde kan worden gemaakt op zich geen voldoende reden is om af te zien van de verkoop ervan [5]. Zo heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de loutere vaststelling dat de verkoop van de naakte eigendom van een gebouw van de schuldenaar waarvan de langstlevende ouder over het vruchtgebruik beschikt, moeilijk zou zijn, geen voldoende reden is om de verkoop van het gebouw niet te bevelen. [6]

Na zorgvuldige afweging heeft Lou besloten haar appartement te verkopen omdat ze de maandelijkse afbetalingen en lasten niet meer aankan. Hoe zal deze verkoop nu in de praktijk verlopen ?

In ieder geval moet de rechter toelating geven tot de verkoop, aangezien het om een handeling gaat die buiten het normaal beheer van het vermogen valt.

Een verkoop in het kader van een collectieve schuldenregeling is altijd een gerechtelijke verkoop, zelfs als deze uit de hand plaatsvindt. Dit impliceert dat de verkoop een zuiverend karakter heeft. Dat betekent dat de rechten van de schuldeisers die op het onroerend goed zijn ingeschreven, worden overgedragen op de verkoopprijs (ook al worden ze niet volledig terugbetaald), wat van essentieel belang is voor de koper omdat hij zodoende de zekerheid heeft een onroerend goed te verwerven dat "gezuiverd" is van alle hypotheekinschrijvingen of -overschrijvingen. De zuivering is dus essentieel voor de rechtszekerheid.

Een gerechtelijke verkoop heeft pas een zuiverend karakter als de schuldeisers die rechten kunnen doen gelden op het onroerend goed, de kans hebben gekregen om hun zienswijze uit te leggen. Er moet dus een strikte procedure worden gevolgd, die niet (volledig) mag worden opgeofferd in naam van een zeker pragmatisme.

De grond van de zaak is te vinden in artikel 1675/14 bis van het Gerechtelijk Wetboek, dat in 2018 volledig werd herschreven. Dat artikel bepaalt dat, indien tijdens de uitwerking of uitvoering van de regeling vermogensbestanddelen te gelde moeten worden gemaakt, de openbare of onderhandse verkoop moet gebeuren volgens de regels van de gedwongen uitvoering, zonder voorafgaande betekening van een bevelschrift of beslag.

Men moet derhalve teruggrijpen naar de bepalingen betreffende de uitvoerende beslagen op onroerende goederen en de daarin vervatte regels naleven. Voor openbare verkopen gaat het om artikel 1580 van het Gerechtelijk Wetboek en voor particuliere verkopen de artikelen 1580bis en 1580ter van datzelfde wetboek.

We gaan hier niet al te diep in op de bijzonderheden van de procedure, maar volstaan met te vermelden dat volgens deze artikelen de verkoop moet plaatsvinden met tussenkomst van een notaris die in de goedkeuringsbeschikking van de rechter wordt aangesteld.

Bovendien moet in deze beschikking, in het geval van een verkoop uit de hand, worden vermeld waarom de verkoop in het belang van de partijen is en, in het geval van een openbare verkoop, waarom deze wordt overwogen in plaats van een verkoop uit de hand. In de beschikking wordt ook de termijn voor de verkoop opgenomen en eventueel de minimumprijs die voor de verkoop geldt. In het geval van een openbare verkoop moeten in de beschikking bepaalde leden van artikel 1580 Ger. W. worden opgenomen.

De beschikking van de rechter moet ook vermelden welke schuldeisers naar behoren zijn opgeroepen: de identiteit van deze schuldeisers is zeer belangrijk omdat de zuiverende aard van de verkoop afhangt van de naleving van deze formaliteit. Zo moeten de ingeschreven hypothecaire of bevoorrechte schuldeiser(s), de schuldeisers die een bevelschrift of een beslagexploot hebben doen overschrijven en, eventueel, de derde-houders van het onroerend goed (zijnde de huurders) bij gerechtsbrief bij de machtigingsprocedure worden opgeroepen. Deze schuldeisers worden vermeld in de hypotheekakte van het onroerend goed. Dankzij hun oproeping krijgen deze partijen dus de gelegenheid om hun zienswijze toe te lichten en akkoord te gaan (of niet) met de verkoop. Alleen dan kan de verkoop een zuiverende werking hebben.

Zodra het onroerend goed is verkocht, moet de notaris overgaan tot een verkorte rangregeling. Na betaling van zijn kosten en honoraria en van de kosten inherent aan de verkoop (bijvoorbeeld de kosten voor de handlichting verschuldigd aan de hypotheekbewaarder), zal de notaris alleen instaan voor de betaling van de vorderingen die gedekt zijn door een hypotheek of een voorrecht op het verkochte goed. Het saldo zal worden overhandigd aan de schuldbemiddelaar, die op zijn beurt een verdeling moet maken rekening houdend met de redenen van voorrang. Hij stelt een ontwerp van verdeling van het saldo van de verkoopprijs op, dat door de rechter moet worden goedgekeurd. Deze verdeling kan ook worden opgenomen in een minnelijk aanzuiveringsregeling die moet worden gehomologeerd.

Voor de betaling van de hypothecaire schuldeisers en de schuldeisers met een voorrecht op het onroerend goed moet de notaris in principe alleen rekening houden met de bedragen die op het ogenblik van de toelaatbaarheid verschuldigd waren en waarvoor een aangifte van schuldvordering is neergelegd (met aftrek van eventuele betalingen die na de toelaatbaarheid zijn verricht). De hypothecaire schuldeiser mag dus in principe geen interesten vorderen voor de periode na de beslissing van toelaatbaarheid. In de praktijk leidt deze regel tot veel misverstanden tussen notarissen en bemiddelaars.

Wat als Lou niet de enige eigenaar van het appartement was geweest? Wat als ze het bijvoorbeeld aangekocht had met haar voormalige echtgenoot, die nu aan de andere kant van de wereld woont.

In 2018 heeft de wetgever, ter gelegenheid van de herziening van artikel 1675/14 bis van het Gerechtelijk Wetboek, de hypothese ingebouwd van de verkoop van een onverdeeld goed door een onderscheid te maken tussen de situatie waarin alle mede-eigenaars instemmen met de verkoop en de situatie waarin een of meer van hen weigert of, op zijn minst, zijn wil niet op de ene of andere manier kenbaar maakt (vertrek naar het buitenland, gezinsbreuk, enz.).

Wanneer alle mede-eigenaars instemmen met de verkoop, is er geen probleem en is de procedure voor de verkoop van een gebouw dezelfde als in het geval van een enige eigenaar. Wel is het zo dat de bemiddelaar in zijn aanvraag tot goedkeuring ook moet aantonen dat hij de uitdrukkelijke instemming van de mede-eigenaars heeft verkregen over het principe van de verkoop en (eventueel) over de minimumprijs.

Als de mede-eigenaars niet akkoord gaan, wordt de situatie ingewikkelder. Vóór 2018 zou men in dat geval zelfs in een impasse beland zijn, aangezien de arbeidsrechtbank het verzet van een van de mede-eigenaars niet kon opheffen en de verkoop niet kon bevelen. Het was dan aan de persoon in bemiddeling om bij de familierechtbank een procedure in te leiden om uit de onverdeeldheid te treden, met alle onzekerheden en complicaties die een dergelijke procedure met zich mee kan brengen.

In de wetsherziening van 2018 heeft de wetgever de zaken vereenvoudigd door te bepalen dat de arbeidsrechter de verkoop van het onroerend goed kan bevelen ondanks de afwezigheid van akkoord tussen alle mede-eigenaars. De te volgen procedure is dan dezelfde als in de andere gevallen, met dien verstande dat de mede-eigenaars ook naar behoren bij gerechtsbrief bij de machtigingsprocedure moeten worden opgeroepen zodat zij hun standpunten kunnen doen gelden.

De beslissing of de goedkeuringsbeschikking waarbij de verkoop wordt toegestaan, moet overigens, naast de hierboven vermelde gegevens, de identiteit van de bij de zaak betrokken mede-eigenaars vermelden.

Deze nieuwe bepalingen zijn goed nieuws voor Lou, want zelfs als zij niets meer van haar ex-man verneemt, kan de verkoop van haar appartement in het kader van de CSR worden geregeld zonder dat ze bij de familierechtbank een verzoek tot opheffing van de onverdeeldheid hoeft in te dienen.

Lou heeft gehoord over de mogelijkheid om een eigendom via een online openbare verkoop aan te bieden en vraagt zich af of dit ook voor haar mogelijk is.

De wet van 11 augustus 2017 tot invoeging van boek XX in het Wetboek van economisch recht voorziet in de mogelijkheid om (al dan niet gerechtelijke) gedematerialiseerde openbare verkopen te organiseren.

Het doel van de wetgever was de openbare verkoop nieuw leven in te blazen en aan te passen aan de nieuwe technologieën. De relevante artikelen van het gerechtelijk wetboek werden dienovereenkomstig aangepast. Op basis van deze nieuwe bepalingen heeft de Federatie van notarissen een online openbaar platform voor de verkoop van onroerend goed ontwikkeld : www.biddit.be

Het voordeel van een gedematerialiseerde openbare verkoop is dat deze dezelfde rechtszekerheid biedt als een fysieke openbare verkoop, terwijl de geïnteresseerde kopers eraan kunnen deelnemen zonder hun woning te verlaten en dus zonder verlof te moeten nemen. Volgens de Federatie van notarissen levert de gedematerialiseerde openbare verkoop uitstekende resultaten op omdat veel meer kooplustigen zich aandienen om te (over)bieden. Dit platform heeft verder zijn nut ruimschoots bewezen tijdens de coronapandemie.

Het feit dat de wetgever ook heeft bepaald dat de toewijzing kan plaatsvinden onder de opschortende voorwaarde dat de winnende bieder een lening kan bekomen, heeft eveneens bijgedragen tot de populariteit van het systeem en de verbetering van de resultaten van de openbare verkopen. De verkopers van hun kant kunnen de voorwaarden en de minimumprijs vooraf met de notaris bespreken, wat een marktconforme prijs garandeert.

Op Biddit.be wordt elk te koop aangeboden onroerend goed exhaustief voorgesteld en kunnen zowel het lastenboek (verkoopsvoorwaarden) als alle andere voor de verkoop vereiste administratieve documenten (bodemattest, EPB-attest, conformiteitsattest elektriciteit, enz.) worden gedownload. De voorwaarden voor het bieden en de te volgen procedure worden duidelijk uitgelegd op de website, die vrij intuïtief is.

Lou zou via haar bemiddelaar dus toestemming kunnen vragen aan de rechter om haar appartement te verkopen via een gedematerialiseerde openbare verkoop, waarvan de resultaten veelbelovend zouden kunnen zijn.

Wat als Lou ook waardevolle roerende bezittingen had, zoals juwelen, een auto of een pensioenspaarplan, zou zij die dan verplicht te gelde moeten maken?

Het doel van de CSR is niet om alle waardevolle goederen, zij het roerend of onroerend, automatisch te gelde te maken. Wanneer er sprake is van een kwijtschelding van schuld zal de "tegeldemaking" van eigendommen wel altijd in overweging worden genomen onder de dubbele voorwaarde dat zij geen misbruik van recht vormt en dat de persoon in bemiddeling hierdoor niet verhinderd wordt om een leven te leiden dat in overeenstemming is met de menselijke waardigheid :

• Wat de juwelen betreft, kan men zich moeilijk voorstellen dat deze als essentieel zouden worden beschouwd voor een menswaardig leven. Maar het is al voorgekomen dat een rechter [7], in zeer uitzonderlijke omstandigheden, de sentimentele waarde ervan erkende en de persoon in bemiddeling toestond een deel van haar juwelen te behouden.
• Wat een wagen betreft, kan de vraag of deze al dan niet in het vermogen van de persoon in bemiddeling kan blijven, verband houden met de uitoefening van het beding van eigendomsvoorbehoud. Zoals uiteengezet in nummer 68 van Les Echos du Crédit [8], zal de kredietgever, indien het voertuig op krediet is aangekocht, waarschijnlijk een dergelijk beding hebben voorzien, dat hem in staat stelt eigenaar te blijven van het voertuig tot dit volledig betaald is. Het voertuig kan op die manier ook eenvoudig worden teruggevorderd. Sinds 2018 is dit beding een echte zekerheid geworden die zelfs in het geval van een CSR kan worden ingeroepen. Deze interpretatie blijft evenwel betwistbaar aangezien artikel 1675/7 van het Burgerlijk Wetboek voorziet in de schorsing van de zekerheden in het geval van een CSR. Aangezien deze interpretatie nog niet door de rechtspraak is bevestigd of tegengesproken, kan de bemiddelaar zich voorlopig nog verzetten tegen de gedwongen terugvordering van het voertuig door de kredietgever.
• Wat het pensioensparen betreft, moet men weten dat, indien de spaarder het tegoed vóór de leeftijd van 60 jaar opvraagt, hij een bevrijdende strafheffing zal moeten betalen die 25% hoger ligt dan de belasting die normaal op de leeftijd van 60 jaar zou worden geheven (33% van het kapitaal in plaats van 8%, waarbij nog de gemeentebelastingen van 9% moeten worden geteld). Wanneer men bijvoorbeeld een bedrag van € 5.000,00 vervroegd opvraagt uit de pensioenspaarpot, zal hiervan slechts € 3.000,00 beschikbaar kunnen worden gesteld. Dat leidt tot een aanzienlijk verlies voor de schuldenaar en, afhankelijk van de omstandigheden, kan dit een misbruik van recht uitmaken in hoofde van de schuldeiser die hierop zou aandringen.

Hoe kan Lou’s vermogen tijdens de procedure te gelde worden gemaakt ?

De wet bepaalt alleen dat de verkoop van roerende goederen "moet plaatsvinden overeenkomstig de regels van de gedwongen tenuitvoerlegging zonder voorafgaande betekening van een bevelschrift of beslag". De verkoop kan dus openbaar of onderhands plaatsvinden en vereist gewoonlijk de tussenkomst van een deurwaarder, alsmede de verdeling van de bekomen prijs met inachtneming van de voorrechten [9]. In de praktijk stellen wij echter vast dat de verkoop van roerende goederen zeer zelden voorkomt. Vaak is het immers zo dat de betrokkene zijn goederen reeds van de hand heeft gedaan vóór de beslissing van toelaatbaarheid. Verder is het zo dat deze regels amper worden nageleefd, voornamelijk omdat de bedragen waar het om gaat te klein zijn om zware procedures te rechtvaardigen.

Même si les théoriciens s’y opposent, le médiateur se substitue souvent à l’huissier et, comme l’accord du médié est obligatoire, la vente amiable est souvent privilégiée à la vente publique. De même, la répartition est habituellement intégrée dans la proposition de plan amiable soumise à l’approbation de toutes les parties concernées.