Nieuwe huurregels in Brussel: wat u moet weten (DECEMBER 2017)
Sinds de 6e staatshervorming is de bevoegdheid inzake huurwetgeving overgeheveld naar de Gewesten. Daarop nam het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op 27 juli 2017 een verordening aan met het oog op de regionalisering van de huurwetgeving. Deze laatste treedt in werking op 1 januari 2018 en beoogt de hervorming van de regels die van toepassing zijn op huurcontracten in Brussel (voortaan te vinden in het nieuwe boek XI van de Brusselse huisvestingscode). We merken overigens op dat er aan een Waals project gewerkt wordt en dat de zaken snel kunnen evolueren. Ook in Vlaanderen is men niet bij de pakken blijven zitten, daar zou de tekst tot wijziging van de wetgeving in de loop van 2018 moeten worden aangenomen.
De voornaamste nieuwigheden in Brussel
In het algemeen: Tot op heden speelde het huurrecht vooral een aanvullende rol. Nu verleent de hervorming aan een aantal bepalingen een dwingend karakter dat de partijen zullen moeten naleven. Bovendien staat het nieuwe wettelijke kader in principe de overdracht en onderverhuur van huurcontracten toe: vanaf nu zijn ze toegestaan, tenzij het contract anders bepaalt. De verordening maakt het ook mogelijk om kortlopende huurovereenkomsten te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden en betaling van een schadevergoeding ter waarde van 1 maand huur.
Samenhuizen/medehuur: een van de belangrijkste vernieuwingen van de hervorming heeft betrekking op de medehuur. De Brusselse verordening voorziet in een speciale regeling die een zekere flexibiliteit toelaat, aangezien elke medehuurder kan beslissen het gezamenlijk gehuurde pand kosteloos te verlaten met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden, en mits hij een vervanger zoekt die zijn plaats inneemt in de medehuur. In ruil daarvoor zijn de medehuurders hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huur. Verder moet in dit type van huur een medehuurpact worden opgesteld, waarin de regels van samenwoning tussen de medehuurders zijn vastgelegd. Dat pact vermeldt de verdeelsleutel van de huur, de tussenkomst in de kosten en in de huurwaarborg, de eigendom van het meubilair, vervangingsvoorwaarden van een medehuurder bij vertrek, …
Deze regeling is echter niet verplicht: de medehuurders en de verhuurder hebben de mogelijkheid om voor een klassieke huurovereenkomst te kiezen.
De studentenhuurovereenkomst: Een student heeft de mogelijkheid om een studentenhuurovereenkomst af te sluiten voor een duur van maximaal 12 maanden. Die overeenkomst kan wel voor een jaar verlengd worden aan dezelfde voorwaarden. Het is ook mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen tot één maand voor de datum van inwerkingtreding (met inachtneming van een schadevergoeding van 1 maand huur) en zelfs om deze kosteloos te beëindigen tijdens de looptijd mits een opzegtermijn van 2 maanden. Het idee is om de huurovereenkomst af te stemmen op de wisselvalligheden van het studentenleven: vertrek met Erasmus, zakken voor examens, heroriëntatie, ...
De glijdende huurovereenkomst en de intergenerationele en solidaire woning: Er werden specifieke regels aangenomen om regelingen die in de praktijk bestaan, maar geen duidelijke wettelijke basis hadden, wettelijk te reglementeren.
De glijdende huurovereenkomst maakt het voor een vereniging (OCMW, vzw, …) mogelijk om een pand te huren en het over te dragen aan personen die problemen ondervinden om een woning te bekomen zonder de tussenkomst van de vereniging. Dit is specifiek bedoeld voor mensen die zich in een precaire toestand bevinden en om een of andere reden (afkomst, inkomen, ...) een zekere terughoudendheid kunnen oproepen bij de eigenaar. De overdracht vindt plaats na een overgangsperiode van maximaal 3 jaar tijdens dewelke de bewoner wordt begeleid door de vereniging tot hij uiteindelijk financieel de huur en het onderhoud van de woning op zich kan nemen.
Ontwikkeling van hulpmiddelen:
o Het indicatief rooster van referentiehuurprijzen: een hulpmiddel dat ter beschikking gesteld wordt, zonder evenwel bindend te zijn. De huurprijzen kunnen nog steeds worden bepaald door de eigenaars, ook als ze van dit rooster afwijken.
o De standaardhuurovereenkomst: er werd een standaardhuurovereenkomst opgesteld voor partijen die deze als referentie wensen te gebruiken in geval van twijfel over de bepalingen die in hun overeenkomst zijn opgenomen. Deze standaardhuurovereenkomst blijft een louter voorbeeld en er is geen verplichting om deze te volgen. Het staat de partijen vrij om hiervan af te wijken.
De normen inzake non-discriminatie: De verhuurder mag niet zomaar elke vraag stellen aan de kandidaat-huurder. De verordening bevat een exhaustieve lijst van informatie die de verhuurder mag opvragen. Merk op dat, hoewel de verhuurder zich bij de kandidaat-huurder mag informeren over diens financiële middelen, hij hem niet mag vragen welk de herkomst is van die middelen. Bovendien is de eigenaar verplicht om aan de kandidaat-huurder heel wat informatie te verstrekken over het onroerend goed dat hij van plan is te huren.
De huurwaarborg: De toepassingsvoorwaarden van de huurwaarborg die door het Woningfonds en het OCMW wordt geregeld, zijn uitgebreid. De procedure wordt versneld en de herkomst van de middelen van de huurder wordt verborgen gehouden zodat de eigenaar geen kennis heeft van de oorsprong ervan.
Om het onderwerp verder uit te diepen: http://huisvesting.brussels/nl/hure...
Voor een kritische analyse van de verordening, zie het persbericht gepubliceerd door de vereniging “Brusselse Bond voor het Recht op Wonen”: http://rbdh-bbrow.be/spip.php?artic...
